签订餐饮门店租赁合同时的注意事项

　　选址是至关重要的一步，然而在选好地理位置签订合同时切不可以马虎，如果稍有疏忽，就可能使餐饮加盟门店蒙一些不必要的受损失。这中间重要的就是要签订房屋租赁合同，使餐饮门店的经营得到扶持。签订房屋租赁合同时，应着重考虑以下问题：

    1．是否具有齐全的手续
    经营者很好是直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后产生不必要的麻烦。如果是转租或是接手现成的餐饮门店，要向其索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同，查验原合同的限定以及其他关于转租的约定。并向房屋产权所有者咨询确认，同时还要查验原承租人的营业执照，都查验无误后再决定；必要时向房产管理部门查询有关文件，并经公证备案，以防上当受骗。

    2．是否具备办理营业执照的资格
    餐饮公司总部或者加盟商承租商铺的目的在于经营餐饮门店，而其首要条件就是必须合法取得营业执照。因此在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置。在承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：
    (1)房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办理营业执照以及承担非法使用房屋的。
    (2)商铺上是否已经注册了营业执照，如果原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移的，将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。
    (3)房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办理营业执照。
    (4)涉及餐饮这种特种行业的，还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格，取得治安许可证和卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。
    此外还要确保出租人能够提供相关的房产材料，否则也可能导致无法注册营业执照。

    3．是否有免租装修期
    在餐饮门店商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同中，主要是由于餐饮门店在租赁后需要对房屋进行装修，以达到餐饮门店的营业标准。在这种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念，因此在签订租赁合同时，一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下，只免除租金，实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担。

    4．是否约定装修和添附处理方法
    餐饮门店往往需要花费大额资金用于环境装修。为了确保装修能顺利进行，以及扶持装修的利益，在合同中应当注意几个问题：一是明确约定出私人是否同意餐饮门店对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人的同意等=若有特别的改建和搭建的，应当明确约定清楚，对于广告和店招的位置也可约定清楚。二是解除合同的违约责任，违约金通常会约定等同于押金，数额不高，一般还不及餐饮门店的装修损失。因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担餐饮门店所遭受的装修损失费用。三是明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式？

    5．是否能满足对水、电、煤气等的使用需求
    因餐饮门店经营的特殊性，对水、电、暖气、燃气和排水没施等均有特殊的需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素的影响：建议在承租门店前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及涉及的相关费用，并在合同中明确约定相关内容。另外，还应规定无法满足正常需求的情形下，餐饮门店免责解除合同的权利此外，还要确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修，以提高/增加餐饮门腾具备经营的基本条件。

    6.是否承担租赁税费
    按照有关法律法规、规章及其他规范性文件的规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
    出租人：营业税及附加，租金×5.55%  房产税，租金×12% 个人所得税，所得部分×20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费朋每次不超过80优惠）。印花税，租金×0.1%（在优先次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）。土地使用税，按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准，
    转租人：营业税及附加-转租实现目标×5. 55%、印花税，转租租金×0.1%。
    在具体实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准。不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点的工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。

　　7．是否明确维修责任
　　出租承租双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任予以确定，一般在合理限定内由出租方负责维修或负担维修费用。如因维修影响餐饮门店经营的，应相应减少租金或延长租期。因承租方责任进行维修的，由承租方负责维修并承担维修费用。

    8．是否进行租赁登记备案
    租赁合同登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效。但是，合同登记备案具有对抗第三人的法律效力，如出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人向没有办理租赁登记的承租人承担违约责任。因此，餐饮门店在租赁店面时，应去该商铺所在地的区（县）房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

    9．是否属于转租问题
    在商铺市场中经常会遇见许多二房东或三房东，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”，其实涵盖了法律规定的两种变更方式，即转租和承租权转让。按照法律规定，转租是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系；而承租权转让是指新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。
    在这两种形式下，需要注意以下几个问题：一是转租必须取得出租人的书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签新的租赁合同，也需要征得出租人的同意。二是原承租人往往会向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等。这笔费用不属于法定承租人应承担的费用，但法律上也没有明确禁止。因此，只要双方当时协商同意的，就会受到法律保护。建议承租人在支付这笔费用时，应当考虑分批分次并与转租或承租权转让的各个环节结合起来支付，以此降低资金，还可考虑将营业执照办理成功与否作为该笔费用退还或解除的条件。

    10．是否还有其他条款
    合同中对违约行为要作出规定。在合同运行过程中，如经营者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，经营者可仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，依照《中华人民共和国合同法》签订房屋租赁合同。